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有利因素增多 房市持续向好
       2018-12-27

 ——1-11月汉中房地产运行情况简析

随着城镇化建设进程加快,市民对高品质居住环境有了更多期许,吸引恒大、绿地、新城吾悦、万达等大型房地产进驻汉中,带动房地产市场持续向好。1-11月,全市房地产市场整体呈现开发投资稳步回升、销售面积高位运行、待售面积不断减少、到位资金相对充裕的态势。

一、影响房地产市场回升的因素增多

 (一)改善性住房需求大。房地产市场多年持续低迷,房地产泡沫基本消除。中心城区老旧房多,住房结构不合理,二孩政策红利释放,对改善性住房需求大。

 (二)城镇化进程加快。近年来,汉中大力实施“双百”城市战略,加快推进城镇化建设步伐,2014年至2017年,全市城镇化率分别为45.09%46.64%47.80%49.31%,大量人口涌入城市,对住房有了新需求,前些年给市场带来巨大冲击的陕南移民搬迁政策进入尾声,房地产市场供求关系重新调整。

 (三)高铁开通交通便利。吸引汉中周边县区,西成高铁沿线的外地人口有意愿来汉中旅游居住、购房置业。截止11月底,全市外地人口来汉购房面积16.53平方米同比增长17.74%,其中,中心城区外地人口购房面积11.87平方米,占中心城区销售面积的7.3%

 (四)大型房地产企业进驻汉中。一、二线城市房地产开发市场饱和,大型房地产企业向四、五线城市流动,与本地房地产企业形成竞争。1-11月,外地大型企业开发的新城吾悦、恒大帝景、山河原著、滨江花城、万达综合改造项目等完成投资16.12亿元,本年施工面积达150.34万平方米,分别占全市的16.8%14.9%,成为带动全市房地产行业发展的新生力量。

二、运行特点

 (一)土地购置面积不断增加。1-11月,房地产企业购置土地面积102.62万平方米,同比增长54.2%;土地购置费16.15亿元,同比增长121.9%;待开发土地面积127.88万平方米,同比增长69.2%,土地购置面积持续扩大反映企业对房地产市场信心十足。

 (二)房地产开发投资稳步回升。1-11月,开发投资完成96.13亿元,同比增长10.0%,比1-10月提高6.9个百分点,比一、二、三季度提高26.12.85.4个百分点,房地产开发投资增速由年初负增长持续回升,在1-7月触顶后略有回落,呈现先抑后扬、稳步回升的态势。

分县区来看,中心城区汉台完成投资40.91亿元,同比增长23.0%,占全市房地产开发投资的42.4%;南郑区完成投资29.52亿元,同比增长4.2%,占全市房地产开发投资的30.7%,汉台、南郑仍然是全市房地产开发的重点。西乡、宁强、略阳房地产投资回落大,同比分别下降40.9%41.9%94.1%,其他县区保持稳定。

  (三)施工规模有效扩大。1-11月,全市房屋施工面积1006.64万平方米,同比增长4.7%;其中,本年新开工面积282.51万平方米,同比增长7.0%

  (四)商品房销售高位运行。今年全市商品房销售市场较为繁荣,1-11月,销售商品房187.87万平方米,同比增长26.5%,商品房销售额完成82.26亿元,同比增长53.7%

从商品房的细分市场来看,商品房需求结构发生新变化。

1.以住宅需求为主,大户型住宅和高档住宅更受青睐。1-11月,全市销售住宅178.31万平方米,占销售总面积的94.9%,比上年同期提高2.7个百分点。其中,90平米以下住宅9.96万平方米,90-144平米的住宅151.31万平方米,144平米以上的住宅17.04万平方米,同比分别增长6.1%24.3%1.8倍。

2.办公楼、商业营业用房热度降低。1-11月,办公楼销售0.13万平方米,商业营业用房销售7.58万平方米,同比分别下降61.8%24.4%

  (五)待售面积持续减少。1-11月,全市房屋竣工面积为51.82万平方米,同比下降58.0%,降幅比1-10月扩大1.6个百分点。竣工面积下降、销售市场繁荣使商品房库存持续减少,1-11月,全市商品房待售面积102.50万平方米,同比下降19.9%,比年初减少19.20万平方米,按11月当月销售21.52万平方米推算,消化库存周期约5个月。

  (六)资金保障相对充裕。1-11月,全市房地产实际到位资金104.68亿元,增长10.0%。其中,定金及预收款40.39亿元,增长60.3%;个人按揭贷款24.14亿元,增长80.4%;自筹资金27.97亿元,同比下降33.0%,资金来源相对充裕。

    三、值得关注的问题

       汉中房地产行业经过多年沉积,整体运行情况良好,但伴随着今年房市持续向好,商品房价格上涨过快的势头需引起关注。从统计口径看,截止11月,全市商品房销售均价为4379/平米,较年初提高726/平米。新开发的高档住宅玫瑰庄园、山河原著等价格接近甚至突破万元每平米,房价上涨过快,超越主流群体的经济能力,易诱发投机炒房现象,将对房地产行业的持续健康发展产生不利影响。(孙俊)

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